Apie mus

 

Teisinė sandorių registracija reikšminga apyvartos stabilumui. Asmuo turi galimybę sužinoti apie kitų asmenų teises į daiktą, jeigu tos teisės yra įregistruotos viešame registre CK 1.75 str. numatytos bendros teisinės registracijos nuostatos nuomos santykiams taikomos tik esant galimybei nuomos sutarties faktą panaudoti prieš trečiuosius asmenis, jeigu nustatyta tvarka įregistruotos viešajame registre, taikoma nekilnojamųjų daiktų nuomai. CK 6.478 str. 2 d. nustato, kad nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Pagal pateiktą uždavinį, nagrinėjamo ginčo atveju nekilnojamojo daikto (patalpų) nuoma sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui (2002.01.02 – 2005.01.01), nuoma viešajame registre neregistruota, todėl remiantis CK 6.478 str. 2 d. nuostata prieš trečiuosius asmenis negali būti panaudota. Pasikeitus išnuomoto daikto savininkui, sutartis galioja naujam savininkui, jeigu iš nuomos sutartis atsiradusi teisė buvo įregistruota viešajame registre. Jei sutartis įstatyme numatyta kaip registruotina, tik registruota sutartis lieka galioti daikto perėjimo kitam savininkui atveju, tai įtvirtinta CK 6.494 str. 1d.. Nagrinėjamo ginčo atveju, naujam savininkui registruotina nuomos sutartis nelieka galioti, nes iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų (CK 6.478 str. 2d.) nustatyta tvarka nebuvo įregistruotos viešame registre. Tokios aptartų normų aiškinimo ir taikymo praktikos laikosi Lietuvos Aukščiausias Teismas [1]. Kasacinis Teismas ne kartą yra konstatavęs, kad nuomos sutarties neįregistravimas viešajame registre naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pagal nuomos sutartį negalėjo sukelti jokių teisių ir pareigų, nes ji šiam negalioja. Neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamasis kitais įrodymais (CK 1.75 str. 2d.).

Nepriklausomai nuo to, ar nuomos sutartis registruota, ar ne, nuomotojas, parduodamas arba kitaip perduodamas nuomojamą daiktą, arba jį įkeisdamas arba kitaip suvaržydamas nuosavybės teisę, privalo pranešti daikto pirkėjui ar kitokios sutarties šaliai apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie daikto pardavimą arba kitokį perleidimą, arba teisės į jį suvaržymą (CK 6.495 str.). Nagrinėjamo ginčo atveju sutarties šalys ir naujasis išnuomoto daikto savininkas buvo informuoti apie sudarytą nuomos sutartį, nors pastaroji viešajame registre nebuvo įregistruota. Tačiau ir tokiu atveju registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujajam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre (CK 6.478 str. 2d., CK 6.494 str. 1d.). Naujasis savininkas gali kreiptis į teismą dėl nuomininko iškeldinimo, neišsprendus ginčo taikiu būdu.