Apie mus

Preliminarioji Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis

Grd 16, 2010

2004-09-18 Vardaitis Pavardaitis su Genute Markevičiene sudarė sutartį, pagal kurią V. Pavardaitis įsipareigojo iki 2005-01-01 parduoti G.Markevičienei du žemės sklypus, kurių kiekvieno plotas yra po 10 arų, esančius Trakų rajone. G.Markevičienė įsipareigojo už šios žemės sklypus sumokėti po 10.000 LTL už arą. Sutartyje buvo numatyta sąlyga, kad pardavimas įvyks jeigu bus patvirtintas detalusis planas. G.Markevičienė pagal šią sutartį sumokėjo V. Pavardaičiui 150.000 LTL avansą. Sutartis notaro nebuvo patvirtinta, nes V. Pavardaitis sutarties sudarymo momentu dar neturėjo pažymos iš nekilnojamojo turto registro, būtinos įforminant sutartį notarine tvarka. Gavęs minėtą pažymą, V. Pavardaitis, pasitaręs su kaimynais ir nuspendęs, kad kaina akivaizdžiai per maža, atsisakė apiforminti sutartį notarine tvarka, motyvuodamas tuo, kad jis iš esmės suklydo dėl kainos. G.Markevičienė kreipėsi į teismą dėl sutarties sudarymo teismine tvarka.
Koks turėtų būti teismo sprendimas?

Iš užduoties sąlygų matyti, kad pirkimo – pardavimo sutarties dalykas yra atskiri du žemės sklypai, kurių kiekvieno plotas yra po 10 arų, esantys Trakų rajone, sumokant už kiekvieną po 10.000 LTL už arą, G. M. pagal šią sutartį sumokėjo V. P. 150.000 LTL avansą.

Sutartyje, sudarytoje tarp G. M. ir V. P., buvo numatyta pardavimo sąlyga ir terminas šiai sutarčiai sudaryti – iki 2005 – 01 – 01. V. P. sutarties sudarymo momentu dar neturėjo pažymos iš nekilnojamojo turto registro, būtinos įforminant sutartį notarine tvarka (žr. sutarties sąlygą). 2004 – 09 - 18 sutartyje šalys įsipareigojo ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, aptarė jos esmines sąlygas (pagrindinės sutarties dalyką, bus parduodami du nekilnojamieji daiktai, t .y. žemės sklypai, kainą, numatyta sąlyga, kad pardavimas įvyks, jeigu bus patvirtintas detalusis planas, nustatė terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti), taigi ši sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius [CK 6.165 str.]. Užduoties sąlyga kilus ginčui jau neaptaria padėties dėl detaliojo plano patvirtinimo. Nėra aišku, ar jis buvo patvirtintas, kai V. P. gavo pažymą iš nekilnojamojo turto registro.

Šiuo atveju sutartyje, sudarytoje tarp V. P. ir G. M. 2004 – 09 – 18, numatyta sąlyga reiškia, kad pardavimas įvyks, jeigu bus patvirtintas detalusis planas, t. y. bus pakeista tikslinė žemės naudojimo paskirtis.

Detaliųjų planų rengimo tvarką numato LR teritorijų planavimo įstatymas. Minėto įstatymo 22 str. reglamentuoja detaliųjų planų rengimą.

1. Detalieji planai rengiami:

teritorijoms, kuriose pagal savivaldybių teritorijų ir jų dalių (miestų, miestelių) bendruosius ar specialiuosius planus numatyta plėtoti gyvenamųjų namų, visuomeninės paskirties, rekreacinių ir bendro naudojimo, pramonės ir sandėliavimo, komercinių ir prekybos, inžinerinių tinklų, susisiekimo komunikacijų ir kitų objektų statybą;
kai yra formuojami žemės sklypai naujų statinių statybai ar kitai ne žemės ir miškų veiklai plėtoti;
kai keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis statinių statybai ir kitai veiklai plėtoti;
kai keičiamas bent vienas iš šių privalomų teritorijų tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimų: teritorijos (žemės sklypo) naudojimo būdas ir (ar) pobūdis, leistinas pastatų aukštis, leistinas sklypo užstatymo tankumas, leistinas sklypo užstatymo intensyvumas. Kiti teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo reikalavimai, jei jie nepažeidžia įstatymų ar kitų teisės aktų ir juos nustačiusi institucija raštu pritaria, gali būti tikslinami statybos techninio projekto rengimo metu;
kai žemės sklypai padalijami, atidalijami (išskyrus, kai pagal įstatymus privačios žemės sklypus dalinti dalimis neleidžiama) ar sujungiami;
kai keičiamos naudojamų žemės sklypų ribos ir plotas;
kai žemės sklypai formuojami prie naudojamų statinių.

2. Detalieji planai gali būti rengiami ir kitais atvejais, kai tai numato įstatymai ar kiti teisės aktai.

3. Detalieji planai nerengiami, jeigu numatomiems statyti statiniams statybos leidimas yra nereikalingas, taip pat kai statant statinius žemės sklypo tvarkymo ir naudojimo režimas yra nekeičiamas ir jeigu tai numatyta kituose įstatymuose.

4. Naudojamų gretimų žemės sklypų ribas ir plotą be detaliojo plano galima keisti, jei toks keitimas nesiejamas su naujo sklypo suformavimu ar žemės ploto padidinimu laisvoje valstybinėje žemėje, taip pat teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo pakeitimu.

5. Kaimų teritorijose ir žemės ūkio paskirties žemėje, išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtas teritorijas, šio straipsnio 1 dalies 5, 6 ir 7 punktuose nustatytais atvejais, taip pat kaimų teritorijose statant ūkininko sodybą ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatus, kai vykdoma statyba atitinka Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatyme nurodytas ūkininko sodybos ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatų statybos sąlygas, vietoj detaliųjų planų rengiami žemėvaldų planai (projektai) arba kaimo plėtros žemėtvarkos projektai Žemės įstatymo ir šio Įstatymo 18 straipsnio 1 dalyje nurodytose taisyklėse nustatyta tvarka.

6. Detalieji planai, keičiantys pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į kitos paskirties žemę, rengiami, jei toks keitimas numatytas savivaldybės ar jos dalies bendruosiuose, taip pat specialiuosiuose planuose. Jei bendrieji ar specialieji planai neparengti, detaliųjų planų planavimo organizatoriumi gali būti tik savivaldybės administracijos direktorius arba valstybinės žemės valdytojas. Jei žemės valdytojas ar naudotojas numato keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į kitos paskirties žemę, kurioje numatyta statyti svarbius savivaldybės infrastruktūros objektus (išskyrus gyvenamuosius namus), iki 2007 m. gruodžio 31 d., kai turi būti parengti savivaldybių teritorijų ir jų dalių (miestų ir miestelių) bendrieji planai, savivaldybės administracijos direktorius, esant savivaldybės tarybos sprendimui ir apskrities viršininko pritarimui, Vyriausybės nustatyta tvarka sudaro sutartį dėl detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo žemės valdytojui ar naudotojui.

7. Detalieji planai nerengiami, kai žemės ūkio paskirties žemėje numatoma nustatyta tvarka įveisti mišką.

8. Šio straipsnio 1 dalies 5, 6 ir 7 punktuose nurodyti detalieji planai ar žemėvaldų planai (projektai) rengiami, derinami, viešai svarstomi ir tvirtinami supaprastinta tvarka, kuri yra išdėstyta šio Įstatymo 26 straipsnio 1 dalyje nurodytose taisyklėse bei 30 straipsnio 3 dalyje nurodytuose nuostatuose. [LR teritorijų planavimo įstatymas, Žin., 1995 Nr. 107 - 2301].

Tuo tarpu, V. P. pasitaręs su kaimynais nusprendė, kad kaina akivaizdžiai maža. Remiantis CK 1.90 str. 4 d. suklydimas turi esminės reikšmės, kai buvo suklysta dėl paties sandorio esmės, jo dalyko ar kitų esminių sąlygų (šiuo atveju, pirkimo – pardavimo dalyko kainos) arba dėl kitos sandorio šalies civilinio teisinio statuso ar kitokių aplinkybių, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Suklydimas taip pat laikomas esminiu, jeigu klydo abi šalys arba vieną šalį suklaidino kita šalis, neturėdama tikslo apgauti, taip pat kai viena šalis žinojo ar turėjo žinoti, kad kita šalis suklydo, o reikalavimas, kad suklydusi šalis įvykdytų sutartį, prieštarautų sąžiningumo, teisingumo ar protingumo principams.

G. M. kreipėsi su ieškiniu į teismą dėl sutarties sudarymo teismine tvarka. Ieškinio esmė - prašydama pripažinti žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį sudaryta dėl to, kad V. P., priimdamas dalį sutartos žemės sklypų kainos, t. y. 150.000 LTL, patvirtino šios sutarties sudarymą, o jo veiksmai, atliekant žemės sklypų detalųjį planavimą, rodo sutarties vykdymą; be to, 2004 – 09 - 18 sutartyje šalys susitarė dėl visų būtinųjų pirkimo – pardavimo sutarties sąlygų: konkrečioje vietoje esančių konkrečių ribų žemės sklypų pirkimo – pardavimo sumokant už kiekvieną po 10.000 LTL už arą, t. y. kainą, vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, jog pagal tokią sutartį nėra atliekami jokie piniginiai mokėjimai [CK 6.165 str.], tuo tarpu pagal 2004 – 09 - 18 sutartį G. M. sumokėjo V. P. 150.000 LTL Lt avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į šalių sutartą žemės sklypų pirkimo – pardavimo kainą, tuo tarpu V. P. nepagrįstai vengia įforminti sandorį notarine tvarka, ir kad teismas, remdamasis CK 6.309 str. 3 d., patvirtintų žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį, t. y. kad kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą.

Tačiau toks teismo sprendimas, t. y. žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutarties patvirtinimas negalimas, nes sutarties šalių sudaryta 2004 – 09 - 18 sutartis yra preliminarioji, o šalys sutarė pirkimo – pardavimo sutartį sudaryti ateityje, t. y. 2005 – 01 – 01, [CK 6.165 str.]. Be to, daiktas nebuvo perduotas pirkėjui valdyti, kaip to reikalauja CK 6.309 str. 1 d. Konstatavus, kad šalių sudaryta sutartis – preliminarioji, ji negali būti patvirtina CK 1.93 str. 4 d. pagrindu. Šalių veiksmai patvirtina, jog jos suprato tik sutariančios žemės sklypų pirkimo – pardavimo sutartį sudaryti ateityje, taip pat suprato, kad, per nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti ją pasibaigia [CK 6.165 str. 5 d.], todėl nėra pagrindo pripažinti sutartį pirkimo – pardavimo sutartimi.

Preliminariąją sutartį galima apibrėžti kaip šalių susitarimą dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, t. y. kaip sutartį dėl sutarties sudarymo. Tokiu preliminariu susitarimu sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 str. prasme. [Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 – 11 – 06 plenarinės sesijos nutartis, Civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006]

Pagal CK 6.165 str. įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma[CK 6.159 str., 6.165 str. 1, 2 d., 1.73 str. 1 d. 7 p.]. [Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 – 11 – 06 plenarinės sesijos nutartis, Civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006]

Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, nurodytos CK 6.193 str. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti ją natūra, nes toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą.

Civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (šiuo atveju, pirkimo – pardavimo sutartį sudaryti 2005 – 01 – 01, jeigu bus patvirtintas detalusis planas). Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas.

Darytina išvadą, kad pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį.

Pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti:

pirma, šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas baudos sumokėjimas, kai tokia bauda nustatyta už įsipareigojimo pagal preliminariąją sutartį neįvykdymą ir tokį įsipareigojimą pažeidžia pinigus perdavęs asmuo. Pavyzdžiui, sutartyje šalys nustato baudas už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį ir nurodo, kad tokiu atveju perduoti pinigai liks pardavėjui kaip bauda;

antra, atskaitos taškas nustatant baudos dydį, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs asmuo. Pavyzdžiui, šalys sutartyje nustato, kad tuo atveju, jeigu pardavėjas atsisakys ar vengs sudaryti pagrindinę sutartį, jis privalės grąžinti gautą sumą ir sumokėti tokio paties dydžio netesybas (baudą);

trečia, šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių (angl. liquidated damages) atlyginimas. Pavyzdžiui, šalys preliminariojoje sutartyje susitaria, kad pirkėjo perduodama suma, jam atsisakius ar vengiant sudaryti sutartį, liks pardavėjui kaip nuostolių kompensacija;

ketvirta, atskaitos taškas apskaičiuojant nurodytus šalių sutartus nuostolius, kai preliminariąją sutartį pažeidžia pinigus gavęs asmuo. Pavyzdžiui, šalys nustato, kad pardavėjui atsisakius ar vengiant sudaryti pagrindinę sutartį, jis privalės sumokėti pirkėjui sumą, lygią dvigubai gautai sumai, ir ši suma šalių susitarimu laikoma pirkėjo nuostoliais. [Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 – 11 – 06 plenarinės sesijos nutartis, Civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006]

Pagal preliminariąją sutartį pinigai atlieka skatinamąją ir užtikrinamąją funkcijas ir gali būti laikomi šalių susitarimu nustatytu prievolės įvykdymo užtikrinimo būdu, nes CK 6.70 str. pateiktas prievolių užtikrinimo sąrašas nėra baigtinis ir leidžia šalims susitarti dėl kitokių preliminariosios sutarties užtikrinimo būdų, išskyrus CK 6.98 str. nustatytą draudimą užtikrinti tokią sutartį rankpinigiais. [Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 – 11 – 06 plenarinės sesijos nutartis, Civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006]

Pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui. Jeigu šis tikslas nėra pasiekiamas, t. y. pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, taigi jų gali būti reikalaujama pagal CK 6.237 str.

Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų, skiriančių ją nuo pagrindinės sutarties, yra tas, kad preliminariosios sutarties, nurodytos CK 6.165 str., negalima reikalauti įvykdyti natūra. CK 6.165 str. 4 d. nustatyta, kad šios sutarties pažeidimo atveju galima reikalauti tik nuostolių atlyginimo.

Šis bruožas skiria preliminariąją sutartį nuo sutarčių, kurias, panašiai kaip preliminariąją sutartį, įsipareigojama sudaryti ateityje, tačiau pradedamas jų vykdymas [CK 6.309, 6.401 str.], taip pat sutarčių su atidedamuoju terminu ar atidedamąja sąlyga, pagal kurias šalių prievolės atsiranda nuo sutarties sudarymo, todėl jos negali būti priverstinai įvykdytos iki sueis tam tikras terminas [CK 6.33 str. 2 d.] arba atsiras tam tikra sąlyga [CK 6.30 str. 1, 3 d., 1.66 str. 1, 2 d.].

Teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės (tarp jų ir prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas) visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų. [Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 – 11 – 06 plenarinės sesijos nutartis, Civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006]

Pagal CK 6.165 str. 4 d., jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.

Kai civilinė atsakomybė reiškia nuostolių atlyginimą, ypač svarbią reikšmę turi teisingas vienos iš atsakomybės sąlygų, t. y. priežastinio ryšio [CK 6.247 str.], nustatymas. Gali būti atlyginami tik tie nuostoliai, kurie pagal tų nuostolių, taip pat civilinės atsakomybės prigimtį yra prievolę pažeidusio asmens veiksmų ar neveikimo padarinys, t. y. kurių atsiradimo konkrečiu atveju pakankama priežastis buvo būtent šio asmens elgesys. Taigi, turi būti nustatyti kaltė bei priežastinis ryšys tarp asmens veiksmų ir tokių veiksmų padarinių. Be to, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimas pasekmes, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Pažymėtina, kad dažnai nuostolius lemia ir objektyvūs, t. y. nepriklausantys nuo šalių valios, veiksniai – valstybėje vykstantys ekonominiai procesai (pvz., sparti ir ne visada prognozuojama kainų kaita, ypač nekilnojamojo turto rinkoje). Tačiau vien tik šie veiksniai neturėtų būti pagrindas reikalauti piniginio atlygio už prarastą galimybę, taip pat vieninteliai kriterijai, nustatant piniginę prarastos galimybės vertę. [Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 – 11 – 06 plenarinės sesijos nutartis, Civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006]

Parengė: Ramūnas DOMARKAS

Spausdinti

grįžti